Bratislava – Základné zásady spotrebiteľa na pomoc a ochranu pri (ne) dobrovoľnej dražbe nehnuteľnosti. Dražba nehnuteľnosti je dôsledkom toho, že dlžník neplní na účet svojho veriteľa dohodnuté plnenie (či už splátky úveru, pôžičky alebo iné plnenie).

čo robiť v prípade (ne)dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti

14. január 2019

Čo robiť v prípade dražby nehnuteľnosti ?

Tak túto otázku si v posledných rokoch kladie čoraz viac spotrebiteľov. Prinášame Vám základné zásady, pri dodržaní ktorých môžete výrazne zlepšiť svoju situáciu, ak Vám hrozí dražba alebo Vašu nehnuteľnosť už vydražili.

Dražba nehnuteľnosti je dôsledkom toho, že dlžník neplní na účet svojho veriteľa dohodnuté plnenie (či už splátky úveru, pôžičky alebo iné plnenie). K dražbe nehnuteľnosti pritom môže dôjsť najmä v rámci exekúcie vedenej na majetok dlžníka, ale aj na základe záložnej zmluvy a následnej dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti. Jedná sa o zákonom predpokladaný spôsob uspokojenia veriteľa z majetku dlžníka – teda spôsob, ako veriteľ získa peniaze od dlžníka, ktorý mu inak neplatí. Dražba nehnuteľnosti nie je automaticky nezákonná a v určitých prípadoch, pri dodržaní mnohých zákonných pravidiel, je v súlade so zákonom. Dôsledkom úspešnej dražby nehnuteľnosti je strata vlastníckeho práva pôvodného vlastníka nehnuteľnosti (dlžníka alebo inej osoby, ktorá nehnuteľnosť založila) a nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti inou osobou (ktorá nehnuteľnosť na dražbe vydražila). Po dražbe nehnuteľnosti nasleduje najmä povinnosť dlžníka sa z nehnuteľnosti vysťahovať.

V praktickom živote sa však v drvivej väčšine prípadov dražieb nehnuteľností stretávame s tým, že niektoré z dôležitých zákonných požiadaviek spojených s dražbou nehnuteľnosti nie sú dodržané. Dôsledkom môže byť až nezákonnosť celej dražby. Dôvodov nezákonnosti môže byť bohužiaľ veľké množstvo a neexistuje žiadny univerzálny návod, ako sa k nim jednoducho dopátrať. Nezákonnosť dražby často spočíva v rozpore so zákonom alebo neprimeranosti samotnej záložnej zmluvy alebo úverovej zmluvy. Rovnako nezákonnosť dražby môže spočívať v tom, že veriteľ sa prostredníctvom nej domáha plnenia, na ktoré v skutočnosti nemá voči dlžníkovi nárok a pod. Aj samotný exekútor alebo dražobná spoločnosť pri výkone dražby často porušujú zákon v dôsledku čoho možno tiež označiť dražbu za nezákonnú. 

Každý jednotlivý prípad je individuálny, a preto je najdôležitejšie zo strany každého dlžníka situáciu riešiť a včas vyhľadať pomoc. Toto veľakrát spotrebitelia nespravia či už z dôvodu zlej finančnej situácie, strachu alebo nevedomosti. Na neriešenie zo strany dlžníka sa pritom  veľa krát spoliehajú aj samotní veritelia, dražobné spoločnosti a exekútori. Priemerný spotrebiteľ, ako dlžní bez odborného právneho vzdelania, by totiž len s veľkými ťažkosťami v prípade dražby sám dokázal posúdiť zákonnosť a dodržanie všetkých predpísaných postupov (právna úprava v tejto oblasti je pomerne komplikovaná a spôsobuje problémy často aj advokátom, ktorí s dražbami nehnuteľností nemajú predchádzajúce skúsenosti).

“Čo robiť v prípade, ak je na nehnuteľnosť proti Vašej vôli vyhlásená dražba?” 

“Akým spôsobom by sa v takom prípade mal zachovať dlžník alebo vlastník draženej nehnuteľnosti?” 

“Čo všetko vlastne možno docieliť potom, ako sa samotná dražba už začala?”

Veľmi radi by sme všetkým, ktorých sa táto téma týka, poskytli riešenie ich situácie vo forme presného návodu čo a kedy spraviť. Ako už ale vyplynulo aj z textu vyššie, každá dražba nehnuteľností má svoje osobitosti – ako rôzni veritelia, rôzne znenie zmluvnej dokumentácie, rôzny právny základ pohľadávky, ktorá má byť dražbou uspokojená, rôzne dražobné spoločnosti, znalecké posudky, vyčíslenia trov dražby nehnuteľnosti a množstvo ďalších. Z dôvodu týchto osobitostí je aj riešenie pre každú dražbu odlišné. Aj napriek tomu ale platia určité základné zásady pri dodržaní ktorých sa dlžníkovi môže podstatne zlepšiť jeho situácia a ktoré uvádzame ďalej v tomto článku. 

1. Informovanosť

Jednou zo zásadných vecí, ktoré môžu podstatne ovplyvniť situáciu vlastníka draženej nehnuteľnosti, je už len vedomosť o jeho možnostiach:

  • napadnúť dražbu nehnuteľnosti ešte pred jej vykonaním, a to vrátane možnosti podania návrhu na neodkladné opatrenie, na základe ktorého súd zakáže veriteľovi dražiť nehnuteľnosť; 

  • domáhať sa  určenia neplatnosti dražby nehnuteľnosti po jej vykonaní, pričom v dôsledku úspechu v takomto konaní sa nehnuteľnosť opäť považuje za vlastníctvo dlžníka (pôvodného vlastníka pred dražbou);

  • domáhať sa náhrady škody a primeraného zadosťučinenia voči veriteľovi, ak postupoval v rámci vykonania dražby nezákonne;

  • domáhať sa vrátenia neoprávnene vymoženej sumy, v dôsledku čoho môže súd zaviazať veriteľa, aby časť peňazí vrátil späť dlžníkovi;

  • vyhnúť sa dražbe vyplatením pohľadávky, a to napríklad formou refinancovania úverov alebo iným spôsobom.

Všetky uvedené situácie výslovne predpokladá a upravuje zákon, pričom je len na dlžníkovi či ich využije alebo nie. Často je dôvodom, prečo dlžník žiadny zákonný prostriedok na svoju ochranu nevyužije, iba jeho nevedomosť o tom, že to je vôbec možné a že dražbu nehnuteľnosti je skutočne možné v mnohých prípadoch zastaviť alebo docieliť jej vyhlásenie za neplatnú. 

2. Rýchlosť konania

Býva vo zvyku veľkého množstva dlžníkov, že riešenie situácie (dražby) odkladajú na neskôr. Toto je v prípade dražieb nehnuteľnosti najhorší možný spôsob postupu, a to z dôvodu plynutia zákonných lehôt. Ako už bolo uvedené vyššie, zákon dlžníkovi (vlastníkovi nehnuteľnosti) dáva nástroje akými sa môže voči dražbe brániť, avšak zároveň rovnaký zákon určuje dlžníkovi aj lehoty, v ktorých musí tieto úkony vykonať. Ak dlžník v zákonom určenej lehote tieto úkony nevykoná, stráca možnosť ich použitia v budúcnosti – teda po uplynutí tohto času sa už dlžník nevie efektívne brániť. Preto je potrebné aby každá osoba, ktorá sa ocitne v tejto situácii, riešila svoju vec bezodkladne. Samotná dĺžka zákonných lehôt je rôzna, a to podľa situácie, ktorú je potrebné riešiť, avšak niektoré lehoty trvajú len niekoľko dní alebo týždňov. 

3. Odborná pomoc

Tretia, rovnako dôležitá zásada, je zásada odborného riešenia veci. Dražby nehnuteľností a právna úprava týkajúca sa dražieb nehnuteľností a aj samotných vzťahov medzi veriteľmi a dlžníkmi (najmä spotrebiteľské vzťahy) je veľmi komplikovaná, a preto jej nerozumejú nie len samotní dlžníci, ale niekedy ani právne vzdelané osoby s nedostatkom praxe v danej oblasti. 

Veritelia, dražobné spoločnosti a exekútori sú v tejto oblasti ako doma a porušenia zákona z ich strany sú často veľmi dobre skryté, t.j. ich odhalenie si vyžaduje zásah odborníka, ktorý sa tejto problematike venuje. Preto je doslova nevyhnutné, aby dlžník alebo osoba, ktorej sa dražba týka využil na riešenie svojho problému takúto odborne spôsobilú osobu a najmä aby si dlžník aj skutočne overil (ešte pred začiatkom spolupráce), či sa takáto osoba skutočne špecializuje na oblasť dražieb nehnuteľností a spotrebiteľských vzťahov. 

Pri dodržaní uvedených troch zásad zo strany dlžníka je vysoko pravdepodobné, že jeho situácia sa podstatné zlepší, a to či už zastavením dražby, jej zneplatnením alebo aspoň podstatným zlepšením finančného dopadu dražby na situáciu dlžníka.

_______________________________________________

STOP Dražbám
© MP Advisory, s.r.o.

stop dražbám!

Riešime ochranu spotrebiteľa najmä v oblasti dražieb nehnuteľností

© MP Advisory, s.r.o.

error

Zdieľať cez Facebook